房产

海南限购太严 购房者涌向这座360公里外的城市

更新时间:2019-08-07 10:29:24    来源:搜狐焦点北京站

图片来源:摄图网(图文无关)

“不内定、不团购,那你‘抢’到房的几率是很小的。”近日,南宁多位地产中介人员都向每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者表达了同样观点。尽管不久前南宁市120多家房地产企业被住建局等多部门联合约谈,但南宁市场因抢购带来的各种“外收”风潮并没有因此平息。

值得注意的是,南宁作为一个城镇常住人口452万人、城镇化率62.4%、城镇居民人均可支配收入3.5万元(2018年数据)的西部二线城市,人口并未出现净流入,但今年房价为何出现连续过快上涨?被住建部“点名”之后,南宁的各种“抢房”现象为何仍未平息?

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,“由于周边海南省实行了非常严厉的全域限购,部分购房需求开始进入广西和云南。一部分是认购滨海周边房产的需求会逐渐进入到广西市场,包括北海、防城港区域,南宁(注:距离海南省约360公里)作为广西首府也会受到一定影响,需求上升。”

近一年来南宁二手房价格走势(数据来源:安居客)

价外款“禁而不止”

进入2019年,南宁房价便打开了上升通道。

5月18日,住建部对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁等4个城市进行了预警提示。随后的5月21日和6月10日,南宁市召开关于促进房地产市场健康稳定发展会议,研讨房地产市场健康稳定发展存在的问题及解决措施。

因楼市精装维权、乱收价外款、捂盘惜售等问题频出,6月25日,南宁市城管综合行政执法局和市住建局、市自然资源局、市场监督局联合召开全市房地产开发企业教育约谈会,首次约谈全市120家房企,查找目前房地产销售市场存在的问题,整治房地产市场捂盘惜售等乱象,加强房地产开发业主的安全主体责任。

近一年来南宁新房价格走势(数据来源:安居客)

如今一个多月过去,南宁部分在售楼盘置业顾问在接到咨询电话时已明确表示:无外收、无绑定。但仍有一些楼盘置业顾问表示“要在看房选房阶段详细谈这个问题”。

南宁市五象新区某在售楼盘,置业顾问在向每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者谈及“外收”问题时则谨慎了许多,“你们还是来现场选了房再谈嘛,到时候会告诉你的,电话里不方便说。”

中介小谈向记者道出了南宁楼市乱象背后的直接原因,“南宁楼盘现在有点供不应求,所以一些热门的楼盘都是‘先付定金锁定房号’。等一个月左右吧,预售证下来再签合同。”

此外,小谈还告诉记者,除了“内定”,部分楼盘还设有“团购费”,并且这些费用不会出现在购房发票上,只是以一份pos单作为付款凭证。

尽管有了一部分外收费或团购费,南宁市场供应仍然都是精装修房。“南宁市场上精(装)转毛(坯)很少,开发商只能在精装修上面赚钱,备案价低,这个差价总要补过来的。”小谈说。

去化周期仅4.3个月

据易居《中国百城库存报告》数据,南宁市库存消化周期仅4.3个月,与其他市场交易转弱的城市形成了鲜明对比。

正是由于库存的缺口,南宁成为不少房企紧盯的“价值洼地”。7月份,南宁市土地溢价率达到了34%,在全国受监测的40个城市中排名第6位。

2019年1~7月40城市累积土地出让金与同比增速(数据来源:CRIC、易居研究院)

对于房企纷纷看好南宁市场,严跃进认为:“从溢价率上来看,也说明了南宁土地的绝对成本并非特别高,但是很多企业看中区域中心城市的发展,而积极拿地。同样的情况也包括北海,其基础设施建设也比较好,会带动土地价格的上升。”

从易居《40城土地快报》统计,今年前7个月,南宁市土地出让金累计319.3亿元,同比增速88.1%。尽管与同类型城市如长沙、西安、大连等城市相比增速较快,但昆明土地出让金累积增速达到165.4%,北海更是高达364.5%。在这三个同属于海南购房需求可能流入的城市中,南宁的表现显然还落后于昆明与北海。

在5月份被住建部点名预警后,6月份南宁房价应声回落。据克而瑞《2019年6月南宁市场月报》,6月南宁市商品住宅均价11542元/平方米,环比下降2.58%。但整体市场供求量均仍然大幅提升。6月南宁市商品住宅新增供应111.10万平方米,环比上升14.2%;成交104.71万平方米,环比上升18.79%。

据搜狐焦点统计,8月份南宁楼市预计有20多个楼盘推出,包括9个纯新盘,其中不乏世茂、融创等知名房企开发的新楼盘项目。而在刚刚过去的一周(7月29日~8月4日),南宁楼市热度急速回升,商品房成交3963套,较前一周环比上涨61.16%,成交面积25.4万平方米,环比上涨33.7%。

“这类城市成长性很强,为什么呢?由于过去城镇化率不太高,在持续发展过程中对市场的需求能够进一步释放,因而具备上涨动力。近期房价走势会相对平稳,后续肯定会有些反弹。尤其是当基建完成、包括海南的一部分需求进入,可能会给这些城市带来一定的影响。”严跃进表示,“三季度政策稍微收紧,不排除会对部分中介机构、销售秩序进行管控。”


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