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塌了的房子能卖吗?专家说:不能

更新时间:2019-09-02 12:12:02    来源:南方日报

发生沉降倾斜的罗湖区和平新居单身公寓楼。 

发生沉降倾斜的罗湖区和平新居单身公寓楼。 

     日前,深圳市罗湖区和平新居单身公寓楼发生沉降倾斜,其后,沉降倾斜楼附近的一些楼宇也出现晃动。据罗湖区街道办消息,相关居民楼存在严重安全隐患,然而,坍塌房源和周边房源挂牌价却一日间猛涨,甚至出现几组客抢一套房现象。
在现行法律框架内,坍塌的居民楼能转让吗?签署的合同是否有效力?专家指出,坍塌房屋已无法交易,周边房屋也存在投资风险。
塌楼无法交付 合同不能成立
近日,深圳坍塌公寓楼事件引发持续关注。经专家组现场研判,初步认为楼体局部倾斜下沉,是由于暗渠水流常年作用下导致。广东卓建律师事务所律师杨林认为,暗渠属于勘探问题,一般只有大型公共基础设施,如机场、桥梁、地铁等,在建设前才会进行地质勘察,普通民宅建设未作这样的要求。目前的调查报告,尚看不出有直接人为因素的介入。
我国民法通则规定,因不可抗力造成他人损害的,不承担民事责任。这意味着,如果暗渠属于“不可抗力”,业主们很可能无法向他人索赔。
不过,华南师范大学法学院副教授阳庚德表示,民法设置不可抗力制度的宗旨在于排除行为人的过错,运用不可抗力免责条款,必须建立在行为人没有过错的前提下。房屋质量本身是否合格?建楼时是否有义务发现暗渠存在?这些还有待进一步查明。
房屋坍塌后,还能继续交易吗?阳庚德说,作为房屋买卖合同的标的物,房屋已经灭失无法交付,因此合同不能成立。但周边仍然完好的房屋,可根据意思自治规则自由交易。深圳市不动产登记中心也发布消息,表示根据有关法律法规的规定,房屋所有权灭失的,不能办理转移、抵押登记。
“其实房价上涨的关键原因,是坍塌后可能带来拆迁的加速。”杨林告诉南方日报记者,虽然房屋物权灭失,但土地使用权还在。房子坍塌后产生的一系列权益,比如追偿权等,这些债权可以转让。
而塌楼周边的房屋,在阳庚德看来,虽可以交易,但由于不动产转让过程较长,该片区一旦纳入拆迁红线,房屋交易或被冻结,如果不能过户,买家也享受不到所谓的拆迁权益,投资存在风险。
双三分之二业主同意 可对小区重建
虽然中介猛炒旧改概念,但官方并未有明确消息。业主们期待的小区重建能够实现吗?有媒体认为,根据《深圳市城市更新办法实施细则》,城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于1万平方米,和平新居片区不符合这一要求。
杨林说,这其实是一个误读,《深圳市城市更新办法实施细则》在规定用地面积的同时,还明确因城市公共利益项目等原因确需划定城市更新单元的,可就单元范围、拆除范围、配建要求等内容进行专项研究,获得审批。杨林认为,基于和平新居超过20年的建成时间,部分房屋倒塌的事实,关联区域房屋危险程度增加,和平新居区域存在进行棚户区改造的可能。
“按照《物权法》《物业管理条例》的规定,经过占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主决议,就可以对小区进行重建。”杨林说,如果政府介入启动棚改,意味着改造区域内的原业主将获得补偿,如果选择物业补偿,也就是回迁安置,原业主将按照套内1:1,或者建筑面积1:1.2获得回迁,还可以按照建构价增购10平方米。因此,市面上才有中介机构借机炒房。
有观点指出,为遏制炒房风气,持有房屋未达到一定持有年限的业主,或者非本地居民,不应享有拆迁带来的权益。杨林认为过于细致的区分并不合理。“从法律上看,拆迁补偿是针对房屋而产生的,无论新业主还是旧业主,无论二手交易还是原有居民,他们拥有的都是同一块地同一个建筑,享有的权益也应该一致。”但各地对此规定不同,不排除有类似风险存在。
杨林建议,目前业主们应盘点损失情况,并统一与街道办、更新管理部门、国土部门等,就土地使用权的保留、后续恢复重建及是否纳入棚户区改造等提出专项申请,进行专项协调沟通,如果政府决定纳入改造计划,则应尽快推动小区进行棚户区改造。
由于目前事故原因是初查,阳庚德建议,政府部门尽快作出详尽的调查报告,明确原因、界定责任,后续的补偿、协商、重建等工作才能展开。 


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