房产

司法拍卖房产竞买人 受房产所在地限购政策约束

更新时间:2022-01-01 10:52:12    来源:法制民声/综合

        12月19日,最高法发布《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》,第一条即标明“人民法院组织的司法拍卖房产活动,受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的,人民法院不予准许”。

截图自最高人民法院官网

《规定》于2022年1月1日起施行,换句话说,法拍房的售卖将和各地方的限购政策一致,没有购房资格的竞拍人不能参加任何法拍房的拍卖。

此举意味着,以往通过竞买法拍房逃避限购的炒房客将会“无路可走”。

发展情况

法拍房,主要面临着银行贷款纠纷、民间借贷纠纷、国家没收和财产无主的情况,这也成为法拍房房源的主要来源。

2010年4月17日,国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,即“国十条” ,这个被称为“史上最严厉的调控政策”,从首付、利率、放贷等多个层面进行调控,但法拍房始终作为一个“灰色地带”,游离在楼市调控之外。

究其原因,无外乎两个。

其一,从法律层面来说,竞买法拍房是司法拍卖的一种形式,如果从政治层面进行干预,有违法理,同时也具有一定的操作难度,所以一直“搁置”;

其二,从市场交易情况来看,虽然法拍房一度成为“炒房客”的乐园,但绝大多数购房者面对法拍房也会心存疑虑,“炒房客”也面临风险承担,不敢轻易尝试,所以法拍房从成交量来说,远低于商品住宅,“炒作”法拍房也属于少数人行为。

据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十、第二十六条,网络司法拍卖起拍价不得低于起拍价或者市场价的70%,流拍房产再次拍卖的起拍价降幅不得超过前次起拍价的20%。

但实际上,价格并不是吸引竞拍人最关键的因素,和商品住宅相反,不限购往往成为了关注法拍房人群的大多数。

打响法拍房限购“第一枪”的北京,早在2017年3月就有了行动,上海作为4个一线城市中唯一不限购法拍房的城市,在2021年1月,也将法拍房限购正式提上日程。

对于上海来说,法拍房可以绕开限购,也就成为了众多没有户口购房者的另一选择,这也一度造成了2020年,上海每套法拍房报名人数始终保持高位的景况。

而统一限购,不光有利于遏制拍卖价“虚高”,阻止溢价,更有利于维护房产市场的稳定。

再看成都,今年3月22日,成都楼市针对“红盘”、法拍房、二手房等均进行进一步优化,其中规定,“通过司法拍卖、变卖等取得本市住房的主体,均应当符合本市住房限购、限售政策的规定”,即使是售卖,也必须取得不动产权证满3年。

截图自成都住建

规定出台,阿里、京东诸多平台上的房源就“因限购本场拍卖被撤回”,据相关数据显示,阿里法拍当天紧急撤回房源约280套,将等待拍卖公告更改后重新上市。

截图自阿里拍卖

成都法拍房限购,从市场端来说,效果是立竿见影的。

截止到发文前,阿里法拍平台共计有1,704,310套住宅用房在线,四川75,062套,其中,成都27725套。而北京、上海、杭州、广州、深圳、南京分别有11124、9014、30661、18011、10035、16774套,成都仅次于杭州。

*统计时间截止于发文前,数据源于阿里法拍

在成都在线的27725套住宅用房中,诉讼资产涉及27518套,破产资产202套,有诉讼纠纷的房产占据主要资产类型。

部分诉讼纠纷住宅用房

据了解,2017年阿里拍卖平台法拍房数量仅9000余套,2018年2万套,2019年增至50万套,2020年已达到133万套,法拍房市场的整体热度正处于稳步上升的阶段。

成都限购前后

要说法拍房限购的好处,首当其冲的自然是堵住买房漏洞,进一步稳定房产市场。

在成都“322”前,法拍房市场被抬至一定的高度,部分热门区域和板块,甚至还出现竞得价格高于二手房房价的情况。资金允许,就可以买,衍生出了套利和可操作空间,部分价格虚高、恶意炒作的情况频出。

限购后,成都整体的法拍房成交情况有了巨大变化,无论是成交数量还是成交价均存在差异,3月22日之后,经历了冷静期和回暖期。

3月22日-9月30日,阿里拍卖平台上绝大多数房源均低于评估价,且无人参与竞拍,部分例外乃热门区域,如高新区和教育资源具有优势的项目。

截图自阿里拍卖

加上二手住房成交参考指导价的陆续发布,部分购房者采取了观望的态度,2022年预计还将有一大波限价房项目的入市,法拍房也顺势进入了冷静期。

10月以后,成都法拍房的供应成交两个端口出现小范围回升,从成交价、竞拍参与度均有明显变化。

截图自阿里拍卖

法拍房限购,对于成都房地产市场的稳定来说无疑是一大利好,但值得注意的是,目前,法拍房供应端未限购,部分楼盘可能存在以法拍房的身份入市,不满足二手房交易的条件,但仍逃脱限售的情况,个别楼盘在交房前就已经以法拍房的身份悄然入市。

截图自阿里拍卖

不过这只是个案,通过政策的不断规范,法拍房拍卖的漏洞正在逐渐减少、优化。

法拍房,敢买吗?

面对那些房屋本身不存在较大风险,产权明晰的住宅,还是可以入手的。

那么都有哪些需要注意的地方?

第一,做好背调,规避有债务风险的房屋

选择法院拍卖的房屋,大多是因为有债务、抵押的问题存在,所以在报名竞拍前,要详读拍卖公告,不明白的最好找专业人士咨询,同时去房产交易中心进行产权调查,不要让大几十万的保证金打“水漂”。

第二,做好产权、租赁情况、装修情况和空间调查

“买卖不破租赁”,翻译成白话就是即使如果你花了大价钱拍下了一套房产,但是发现住房存在X年的租赁关系,这个时候,在X年结束之前,你都不能否认这段租赁关系更别说要求租客搬走了。

买卖不破租赁,你有所有权,但是可能没法住。

再者,还要注意的就是户口迁移问题,如果原来的房屋所有人没有地方可以迁户或者说临时不愿意迁走,拍到房子的你也没有办法落户,对簿公堂?法院甚至不会受理你的诉讼。

所以最好的方式,报不报名竞拍的尽头——去房产交易中心调查产权。

第三,税费问题

法拍房涉及到的税费会比较多,且转让和受让的税费都需要买家一人承担。住宅层面,法拍房须缴纳3%的契税。此外,部分房屋还需缴纳个人所得税和增值税;若房屋所有人非个人,公司持有还须缴纳土地增值税。

多重税费叠加在一起,小到几十万、大到几百万,就……挺多的,这个时候选择放弃保证金的还是占大多数,都是血泪。

第四,学位占用和自身瑕疵问题

如果购房者以学区房为目的参与拍卖,一定一定一定要到小区对口学校确认学位是否已被使用,避免发生买了房又上不了学的情况。

还有就是检查房屋,最好找专业团队验收,在过户前处理好这些琐碎问题,提前确认屋内的东西归自己还是腾空,水电气、物业、维修费等是否结清,虽然都是小问题,但遇见了还是会很糟心。

截图自阿里拍卖

此外,最好还是找邻居了解一下房屋的前世今生,金钱纠纷、情感纠纷……能避免就避免,还要小心“左青龙右白虎”。

最后,购买法拍房——适当“捡漏”,风险常有。

有意购买法拍房的小伙伴们一定要擦亮眼睛,小心小心再小心,希望大家都能买到自己喜欢的浩斯。


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